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    8月京二手房成交深度下滑

    2018年8月北京二手房市場迎更深度的回落。貝殼研究院Real Data數據庫顯示,實時成交量環比減少20.9%,降幅環比明顯擴大,成交絕對水平略高于2017年12月水平,客戶成交周期達歷史峰值,成交節奏持續放緩。本月均價為63227元/平,環比上漲0.8%,近兩月均價漲幅相對溫和。

    市場與買賣雙方心理預期相互反饋,再加上新房市場的分流導致二手房市場持續降溫。貝殼研究院認為,導致市場回落的因素在9月繼續存在,且法定節假日易影響成交,故預計9月市場將繼續保持低溫狀態。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,從當前市場預期看,短期內銀行信貸環境難有改善,市場低溫的因素將持續影響9月市場,可以預計金九不再,后市延續低溫。

    從9月前兩天成交表現看,9.1-9.2兩日成交創2018年以來除春節期外周末成交最低值。此外,9月包含中秋節假期又臨近國慶假期,成交易受假期影響。以2016年中秋節假期為例,包含中秋節假期(9.15-9.17)的9月第三周成交水平為9月周度成交最低。故預計9月成交量將在8月基礎上小幅波動,均價趨穩,全年北京全市成交量預計落在15-18萬套之間,年末積壓需求釋放,市場會有所升溫。 

    一、成交深度回落 均價漲幅溫和

    貝殼研究院Real Data數據庫顯示,2018年8月北京二手房買賣市場依舊處在5月中下旬開啟的降溫通道中,成交量環比明顯下滑,絕對水平降至低位,均價趨穩,市場成交節奏持續放緩。

    成交持續明顯下探至年初水平之下。8月北京全市二手房網簽量為1.5萬套,環比基本持平,同比增加95%。6-8月鏈家實時成交量環比持續明顯下滑,8月降幅達20.9%,僅次于6月降幅。成交絕對水平略高于2017年12月水平,與2018年5月成交峰值相比下滑46.2%,同比增加41.4%。核心500盤零成交占比近3月持續環比上升至10.8%。

     客戶成交周期達歷史峰值,成交節奏放緩。買賣雙方成交周期環比均延長,客源端成交周期達到79.3天,為2012年以來的歷史最高。近3月帶看成交比持續上升至67,是2018年以來月度最大值。核心500盤快速成交率呈下降趨勢,市場成交節奏持續放緩。

    外圍城區成交下滑更明顯,中心城區成交占比持續上升。8月北京13區成交量環比均下滑,中心城區成交環比降幅均小于外圍城區,中心城六區(東城、西城、朝陽、海淀、豐臺及石景山)成交占比環比明顯提升3個百分點。成交下滑明顯的城區中,通州區成交環比下滑30.5%,絕對水平降至去年12月水平之下。

    均價環比溫和上漲,且首次同比上漲。8月北京二手房成交均價為63227元/平,環比上漲0.8%,7-8兩月均價漲幅相對溫和。均價同比上漲2.5%,在“317調控”的作用下,北京二手房成交均價在2017年12月份首次同比下跌,此后均價同比跌幅經歷了擴大到收窄的過程,2018年8月均價結束同比下跌態勢。分城區來看,受調控影響2017年均價下跌明顯的西城、通州兩區,前8月均價累計漲幅均為9%,漲幅居前。

    二、新增供需保持低位 市場信心不足

    在二手房新增供需持續低迷掣肘下和新房供應增加的分流下,以及緊調控的持續影響下,近期北京二手房市場持續降溫。

    新增供需于低位波動。6-8月新增供需呈現低位波動態勢,8月新增房源量環比增加3.6%,與3月相比下滑40%,新增客源量環比減少2.6%,新增帶看量環比下滑4.4%,比3月減少24%,3月以來市場供需矛盾趨緊。與成交表現類似,新增供需回落到2017年末2018年初水平,供需端入市積極性回落至低位,掣肘市場成交。

    供應放量,新房成交繼續走高。8月北京商品住宅銷售量繼續走高,環比增加38.2%,同比增加35.6%,絕對水平處2018年以來月度次高水平。近兩月新房成交上揚并未帶來價格的升高,7月新房價格環比下跌6.2%,8月新房價格環比上漲2.2%。

    買賣雙方信心不足致市場繼續下行。在調控依舊從緊的情況下,面對持續降溫的市場以及房地產稅等諸多不確定性因素,買賣雙方信心不足。業主預期松動,6-8月調價中漲價次數占比持續下降,8月降至17%,略高于1月水平,處在2018年以來低位。新增掛牌均價7月份降至低位,8月環比持平。8月議價空間達3.77%,雖環比擴大但仍處低位,在客戶觀望情緒濃重的情況下成交達成的難度依舊較大。核心500盤7天帶看比例持續明顯下降至10.5%,為一年以來最低值。


    作 者: 發布時間:2018-9-11 22:11:17 文章地址:http://www.ixfree.com/news/725.html

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